Le prix moyen du mètre carré dans l’ancien a reculé de 3,6 % sur un an au premier trimestre 2024, selon les derniers chiffres des notaires. Les transactions ont chuté de plus de 20 % par rapport à l’année précédente, confirmant une tendance amorcée depuis fin 2022. Malgré un assouplissement progressif des conditions d’emprunt, la demande reste atone dans la plupart des grandes agglomérations.Les prévisions de plusieurs réseaux d’agences anticipent une poursuite de la correction dans les prochains mois. Dans certaines villes, le volume de biens à vendre atteint des niveaux inédits depuis dix ans.
Panorama des prix immobiliers en France : la tendance baissière se confirme
L’immobilier français traverse une période de repli marquée. Cette baisse des prix immobiliers, amplifiée depuis le tournant de 2022, s’installe sur tout le territoire : aucun segment n’est épargné, ni les grandes métropoles ni les villes moyennes. Les données récentes convergent toutes : la valeur des appartements s’effrite de 3,6 % en un an. Les maisons, en dehors des grands pôles urbains, connaissent une correction qui s’intensifie.
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À Paris, le totem des 10 000 €/m² vacille. Les arrondissements périphériques y passent allègrement sous la barre, tandis que la capitale affiche une baisse approchant les 5 % sur un an. À Lyon, la décote frappe plus fort encore : sept points partis en fumée, et les appartements familiaux voient leur prix s’effondrer en tête. Marseille, longtemps épargnée, doit se résoudre à suivre le mouvement : la baisse gagne tous les quartiers, même lorsque la demande locale tient bon sur certaines zones.
La géographie de la baisse ne se calque pas à l’identique sur l’ensemble du pays. En Île-de-France, la contraction des prix s’accélère, alimentée par un stock de biens à vendre jamais vu depuis dix ans, et l’accès au crédit reste verrouillé. Ailleurs, la situation évolue par à-coups : des secteurs dynamiques en région limitent la casse, mais l’essentiel du marché bascule.
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Quelques repères pour situer les grandes villes :
- Paris : repli de 5 % sur un an, le mètre carré descend nettement sous les 10 000 € dans beaucoup de quartiers
- Lyon : recul de 7 %, les appartements familiaux en tête de peloton baissier
- Marseille : la baisse gagne du terrain sur toute la ville, avec quelques exceptions localisées
Le neuf résiste un peu, surtout en maisons, car l’offre reste limitée et la demande encore soutenue localement. Mais il suffit de regarder la courbe générale : une décennie presque ininterrompue de hausse vient de prendre fin, et le reflux s’impose comme la nouvelle donne. Personne n’ose aujourd’hui parier sur un rebond à court terme.
Quels sont les volumes de ventes et leur évolution récente ?
Les volumes de transactions s’effondrent, talonnant la chute des prix. Moins de 850 000 ventes de logements anciens comptabilisées sur douze mois glissants : il faut remonter à 2015 pour trouver un chiffre aussi bas. Sur le seul premier trimestre 2024, la contraction dépasse désormais 23 % en une année. Ce phénomène n’est plus confiné aux grandes métropoles : les villes moyennes et les territoires ruraux suivent la même trajectoire.
À Paris, le contraste frappe : à peine 30 000 transactions en un an, près de 25 % de moins qu’il y a douze mois. L’accès à l’emprunt se tend, la confiance des acheteurs vacille ; les biens peinent à trouver preneur. À Bordeaux, Toulouse, Rennes, même scénario : la machine transactionnelle cale.
Pour prendre la mesure du phénomène, voici quelques chiffres marquants :
- Douze derniers mois : moins de 850 000 ventes dans l’ancien
- Paris : une baisse d’environ 25 % du nombre de transactions
- Grandes principales métropoles régionales : repli de 20 à 30 % du volume des ventes
Toutes les catégories d’acquéreurs sont concernées : les primo-accédants attendent des jours meilleurs, les investisseurs boudent un marché qu’ils jugent moins porteur. Le secteur n’avait pas connu un tel ralentissement depuis près d’une décennie. En toile de fond, la perspective d’un marché qui passerait sous les 800 000 ventes annuelles inquiète : nouvelle rupture attendue si ce cap devait être franchi.
Quels sont les leviers pour relancer le marché ?
Le reflux des taux d’intérêt amorce un regain d’activité sur le marché. Après deux années de hausse musclée imposée par la Banque centrale européenne, le contexte évolue. En juin, les taux sur vingt ans amorcent leur décrue, s’établissant autour de 3,7 %. Ce mouvement, même limité, redonne progressivement un souffle à l’accès au crédit et libère quelques marges pour les futurs acquéreurs.
Les établissements bancaires, poussés par la concurrence et le climat économique, allègent peu à peu leurs exigences. La détente observée sur les taux ne fait pas remonter d’un coup les transactions, mais elle ranime une demande jusque-là tétanisée. Les profils les mieux armés font leur retour et cherchent à profiter du nouveau rapport de force pour négocier.
À surveiller pour suivre la reprise :
- Juin 2024 : taux moyens à 3,7 % sur vingt ans (source : Banque de France)
- Le nombre de crédits accordés progresse de 8 % en un mois à l’échelle nationale
L’incertitude reste de mise, car tout dépendra de la poursuite du repli des taux. Acheteurs comme vendeurs marchent sur des œufs, guidés par la prudence et un environnement économique chahuté. Malgré tout, la tendance enclenchée parmi les banques et l’allègement progressif des conditions créent enfin une brèche sur laquelle le marché compte bien s’engouffrer.
Conseils pour acheter ou vendre dans un contexte de repli des prix
L’époque actuelle ouvre de nouvelles portes à ceux qui ambitionnent d’acheter. La correction du marché immobilier français multiplie les pistes de négociation, inédites depuis près de dix ans. Désormais, la durée de mise en vente s’étire, et cette attente force de nombreux vendeurs à revoir leurs prétentions, surtout dans les grandes villes et les secteurs historiquement les plus tendus.
Pour saisir les meilleures opportunités, certaines démarches s’imposent :
- Examinez de près l’évolution des prix immobiliers dans le secteur qui vous intéresse. Les baisses s’expriment différemment d’une commune à l’autre : certaines régions résistent, d’autres plongent plus franchement.
- Soignez la construction de votre dossier financier. Un apport conséquent fait la différence et permet de négocier les meilleures conditions auprès des banques. Malgré des signes d’assouplissement, gardez un œil sur les taux et le coût de l’assurance.
- Négociez sur des bases concrètes : diagnostics techniques du bien, état général, délais de vente moyens dans le quartier.
Côté vendeurs, adapter sa stratégie n’a jamais été aussi payant. Afficher un prix cohérent dès la mise en marché, c’est attirer sans tarder les véritables candidats à l’achat et limiter les remises imposées par des acquéreurs mieux informés que jamais. Les bases de données notariales et les outils des sites de référence sont là pour guider le choix du bon positionnement. Un bien affiché à sa juste valeur génère plus de visites et accélère la vente.
Le pouvoir d’achat immobilier se ravive légèrement, mais l’abondance de l’offre oblige chaque vendeur à sortir du lot. Soigner la présentation du bien, envisager des retouches ou investir dans quelques travaux ciblés sont aujourd’hui des leviers décisifs. Patience et capacité à s’ajuster deviennent des atouts inestimables dans ce marché chahuté par la correction.
En 2024, vendre ou acheter un logement en France n’est plus un sprint, mais une course d’endurance et d’anticipation. Ceux qui sauront lire les mouvements, adapter leur approche et reconnaître les signaux naissants seront les prochains à tirer leur épingle du jeu. Sur cet échiquier mouvant, chaque décision peut renverser la partie.
